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작성자 admin 시간 2017-10-31 14:29:33
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양도소득세 기초지식

 

안녕하세요. 

이번에 정부에서 부동산 대책을 발표하면서 양도소득세에 대하여 관심을 갖는 분들이 많이 계시더라고요~  

이번에는 부동산 등의 양도 시에 발생되는 세금인  양도소득세 전반에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

양도란.

세법상에서 규정하고 있는 양도의 의미에 대해 살펴보면, 등기등록과 관계없이 자산을 유상으로 이전하는 행위를 말합니다.

양도소득세 대상 등기자산임에도 등기하지 않고 미등기 상태로 양도시에는 70%에 달하는 중과세를 적용받게 되며, 제 3자 혹은 특수관계인에게 무상으로 이전할 시에는 양도소득세가 아닌 증여세가 부과됩니다.

 

 

양도소득세 과세대상 자산.

 

양도소득세 과세대상 자산은 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 조합원입주권 등), 특정 주식, 비상장주식, 상장주식 중 대주주 양도분 및 장외거래분, 특정 파생상품 등이 있습니다.

 

 

양도소득세 계산구조.

 

양도소득세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익에 대하여 양도인에게 부과되는 세금입니다. 따라서 만일 양도가액보다 취득가액 및 필요경비가 큰 경우라면 양도차손이 발생하기 때문에 납부할 세금은 0 이 될 것이나 양도소득세 신고는 하셔야 합니다.

 

양도소득세의 간략한 계산구조는 다음과 같습니다.

 

       양도가액

(-)  취득가액

(-)  필요경비

(=) 양도차익

(-)  장기보유특별공제 

(=) 양도소득금액

(-)  양도소득기본공제

(=) 과세표준

(*) 세율

(=) 산출세액

 

계산구조는 비교적 간단하지만 양도소득세의 계산에는 상당히 많은 고려사항이 존재합니다.

양도가액과 취득가액은 실거래가를 원칙으로 하지만 현실적으로 실거래가가 정확하지 않은 경우가 더러 존재합니다. 예를 들어 취득한지 오래된 부동산의 경우 취득시의 가액이 분명하지 않은 경우가 상당히 많기 때문에 이러한 경우 추계의 방법으로 계산을 하게 되며 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가, 기준시가 순서로 적용하여 산정한 가액으로 신고를 해야 합니다.

 

취득한지 오래된 부동산의 경우 대개 환산취득가로 취득가액이 계산됩니다. 다만 환산취득가의 경우 필요경비는 실제 들어간 필요경비가 아닌 개산공제를 적용하여 취득당시 기준시가의 3%를 적용하게 됩니다. (미등기자산의 경우0.3%)

단, 대규모 리모델링 등의 경우로써 자본적지출액과 양도비용의 합이 환산취득가와 개산공제의 합보다 큰 경우 큰 금액을 필요경비로 신고할 수 있습니다.

다소 복잡한 내용이죠...? 

 

토지와 건물의 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요, 

장기보유특별공제는 토지, 건물로서 보유기간이 3년 이상인 경우에 해당됩니다. 3년 이상의 경우 10%~ 최대 10년, 30%까지 공제가 가능합니다. (비과세 요건을 갖추지 못한 1세대 1주택의 경우 24%~ 최대 80%)

비사업용토지의 경우 2016년에 개정으로 인하여 장기보유특별공제 기산일을 2016년 1월 1일로 적용되던 것이, 2017년 1월 1일 양도분부터 취득일자를 기산일로 한다고 재차 개정이 되었습니다.

 

 

 

양도소득세 세율

 

양도소득세의 세율은 원칙적으로 종합소득세의 세율(6%~40%)과 같으나, 비사업용토지, 미등기자산, 주식, 파생상품 등은 각기 다른 세율을 적용받게 됩니다.

또한 부동산의 투기를 억제할 목적으로 단기보유에 따른 세율 역시 중과세율이 적용됩니다.

 

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<양도소득세 세율>

 

 

더불어 많은 분들이 궁금해하시는 부분이 바로 1세대 1주택 비과세요건에 대한 부분일 텐데요, 별도의 포스팅을 통하여 자세히 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

여러분 사업과 가정의 안녕을 기원합니다.

 

감사합니다.